Curso de Perito Judicial Inmobiliario

VALORACIÓN DEL SUELO
• LAS VALORACIONES EN LA LEY DEL SUELO
1. Introducción.
2. La sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997. Su incidencia en el ordenamiento urbanístico español.
3. Sistema normativo urbanístico. Sistema de fuentes del derecho urbanístico.
4. Organización administrativa del urbanismo.
- Estado.
- Comunidades autónomas.
- Administración local.
5. Sistemas de ejecución de los planes.
- Concepto.
- Clases de sistemas. Su elección.
- El sistema de compensación.
- El sistema de cooperación.
- Sistema de expropiación.
6. Introducción a la Ley del Suelo 6/1998 (CD anexo de la nueva Ley del Suelo 7/2007).
7. La exposición de motivos y la valoración del suelo en la Ley 6/1998.
8. Las reglas de valoración.
9. El tiempo en las valoraciones.
10. La valoración del suelo. Criterios generales de valoración.
• LA EXPROPIACIÓN FORZOSA
1. Consideraciones previas y origen histórico.
- Consideraciones previas.
- Origen histórico.
2. Concepto y regulación jurídica.
- Concepto.
- Regulación jurídica.
3. Naturaleza y justificación.
- Naturaleza.
- Justificación.
4. Sujetos, objeto y causa.
- Sujetos.
- Objeto.
- Causa.
5. Procedimiento expropiatorio.
- Presupuesto del acto expropiatorio.
- Procedimiento expropiatorio general.
· Declaración de necesidad de ocupación de bienes y derechos.
· Determinación del justiprecio.
· El pago y la toma de posesión de la cosa expropiada.
6. La garantía patrimonial en la expropiación.
7. Las expropiaciones especiales.
- Expropiación por zonas o grupos de bienes.
- Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad y por razón de urbanismo.
· Procedimiento de determinación del justiprecio.
· Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos.
· Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta.
· Ocupación e inscripción en el registro.
· Supuestos de reversión.
- Expropiación de bienes de valor artístico, histórico o arqueológico.
- Expropiación por motivos de colonización.
- Expropiación por razones de defensa y seguridad nacional.
• JURISPRUDENCIA
El VALOR
1. Teoría del valor.
- Teoría del coste de producción.
- Teoría del trabajo.
- Teoría del grado de utilidad límite.
2. Las leyes de la oferta y la demanda.
- La oferta.
- La demanda.
3. Valor y precio. Conceptos generales.
4. Criterios generales de valoración.
5. Principios de base.
6. Procedimientos y técnicas de valoración.
- Propiedades no destinadas a producir renta.
- Propiedades destinadas a producir renta.
- Propiedades de utilidad pública.
- Consideraciones generales.
7. Proceso práctico en la valoración de inmuebles.
- Informaciones previas.
- La valoración.
· Valoración sintética.
· Valoración analítica.
8. Consideraciones sobre el proceso de valoración de un inmueble.
9. Consideraciones sobre la valoración de inmuebles según la finalidad de la tasación.
DEFINICIONES Y NOMENCLATURAS
1. Inmuebles en rehabilitación.
2. Repercusión.
3. Superficie útil.
4. Superficie construida.
5. Ocupación.
6. Edificabilidad.
7. Antigüedad.
- Depreciación por antigüedad en las valoraciones hipotecarias a lo largo del tiempo.
- Depreciación física.
- Vida útil.
- Uso predominante.
8. Superficies y zonas no computables en la superficie construida.
9. Ponencia de valores.
10. Obras en los edificios.
11. Áreas de reparto.
12. Aprovechamiento real y aprovechamiento susceptible de apropiación (AR y ASA).
13. Linderos.
14. Alineación oficial.
15. Solar.
16. Posición de la edificación y del cerramiento respecto a la alineación oficial.
17. Retranqueos.
18. Separación entre edificaciones.
19. Fondo edificable.
20. Área de movimiento de la edificación.
21. Superficie ocupable.
22. Superficie ocupada.
23. Uso y destino de un edificio.
MÉTODOS DE VALORACIÓN
1. Método del coste.
- Coste de reemplazamiento bruto (CRB).
- Coste de reemplazamiento neto (CRN).
· Cálculo de la depreciación física.
· Cálculo de la depreciación funcional.
2. Valor de mercado obtenido por el método de comparación.
- Metodología.
- Requisitos.
- Técnicas de homogeneización.
3. Método de capitalización de las rentas reales o potenciales.
- Elección de las premisas para establecer las rentas netas futuras.
- Cálculo del valor presente de las rentas netas futuras. Elección del tipo de capitalización.
4. Método residual.
- Método residual dinámico.
- Método residual estático.
TIPOS Y FINALIDADES DE LAS VALORACIONES
1. La valoración de mercado.
- Introducción.
- El sistema de valoración de mercado.
- Fijación del precio.
2. La valoración pericial.
- Introducción.
- Procedimiento.
- Los peritos.
- Recusación y tacha de los peritos.
- La recusación de los peritos.
- Tachas de los peritos.
- Dictamen del perito.
3. La valoración hipotecaria.
- La hipoteca y el registro de la propiedad.
- La tasación hipotecaria.
4. La valoración a efectos fiscales.
- Introducción.
- El valor catastral.
- Valor del suelo.
- Valor de las edificaciones.
5. La valoración urbanística.
- Valoración del suelo no urbanizable.
- El método de comparación.
- El método de capitalización.
- Valor del suelo urbanizable.
- Definiciones.
- Valoración del suelo.
- Casos prácticos.
- Jurisprudencia.
6. La valoración de los derechos reales.
- Introducción.
- La valoración de bienes reales.
EL INFORME DE VALORACIÓN
1. El informe de valoración.
- Introducción.
- El informe de tasación.
· Requisitos del informe de tasación.
· Comprobaciones mínimas.
· Documentación necesaria.
· Condicionantes y advertencias.
· Instrucciones técnicas.
· Derechos reales.
LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A TRAVÉS DE SUBASTA PÚBLICA
• EL PROCESO DE EJECUCIÓN
1. Objetivos.
2. El proceso de ejecución.
- La nueva regulación.
- La ejecución provisional.
- Normas generales de la ejecución.
3. Títulos ejecutivos.
4. Oposición a la ejecución.
5. Embargo de bienes.
6. Procedimiento de apremio.
- La ejecución dineraria.
- El procedimiento de apremio.
7. Tercerías.
- Introducción.
- Tercería de dominio.
- Tercería de mejor derecho.
8. Ejecuciones no dinerarias.
- Ejecución por deberes de entregar cosas.
· Entrega de cosa mueble determinada.
· Entrega de cosas genéricas o indeterminadas.
· Entrega de bienes inmuebles.
- Ejecución por obligaciones de hacer y no hacer.
- Liquidación de daños y perjuicios, frutos y rentas y rendición de cuentas.
9. Ejecución sobre bienes hipotecados.
• SUBASTA PÚBLICA JUDICIAL
1. Objetivos.
2. Introducción.
3. Inicio del trámite.
4. Titulares de otros créditos.
5. Finca inscrita a nombre de tercero.
6. Ocupantes y arrendatarios de la finca.
7. Valoración o avalúo del inmueble.
8. Preparación de la subasta judicial.
9. Celebración de la subasta.
10. Trámites subsiguientes.
11. El convenio de realización.
12. Venta por entidad especializada.
ELEMENTOS DE EDIFICACIÓN
• LA CIMENTACIÓN
1. El terreno.
- Clases de terrenos.
· Rocas.
· Terrenos naturales.
· Terrenos de naturaleza orgánica.
· Vertidos y rellenos.
- El estudio del terreno.
· Proceso del estudio.
· Catas y zanjas.
· Sondeos.
· Perforaciones.
- Comportamiento del terreno.
· Propagación de las tensiones.
· Asientos del terreno.
2. Tipos de cimentación.
- Cimentaciones superficiales.
- Cimentaciones profundas.
3. Protección contra la humedad ascendente del terreno.
- Impermeabilización horizontal de muros.
- Impermeabilización de suelos.
- Impermeabilización vertical de muros exteriores.
• MUROS DE SÓTANOS
1. Muros de sótanos de hormigón armado.
• LA ESTRUCTURA DE LOS EDIFICIOS
1. Estructuras de muros de carga.
- Muros.
- Losas.
- Cooperación entre muros y losas o forjados.
- Construcciones con muros de carga longitudinales.
- Construcciones con muros de carga transversales.
- Construcciones con muros de carga longitudinal y transversal.
2. Estructuras de entramado.
- Tipos de entramado.
- Organización constructiva.
3. Estructuras de hormigón.
- Disposiciones constructivas.
4. Construcciones de entramado metálico.
- Tipos de aceros.
- Protección contra la corrosión.
- Estructuras metálicas para cubiertas.
• LA ESTRUCTURA Y LAS INSTALACIONES
1. Tendido de las instalaciones.
- Instalaciones eléctricas.
- Conductos de la instalación de calefacción.
- Conductos de ventilación y acondicionamiento de aire.
- Tuberías de suministro de agua y de desagüe.
- Tuberías para otras clases de suministros.
2. Sistemas de transporte.
• LA CUBIERTA. REVESTIMIENTOS
1. Las cubiertas inclinadas.
- Revestimiento de tejas.
- Empizarrados.
- Cubiertas de fibrocemento.
- Revestimientos metálicos para cubiertas.
2. Las cubiertas planas.
- El fenómeno de la condensación.
- Cubiertas ventiladas.
- Cubiertas no ventiladas.
- La cubierta invertida.